Acheter une maison ou un appartement à deux sans être mariés séduit de plus en plus d’acquéreurs. Bonne nouvelle ! L’opération est sûre à condition d’anticiper. L’enjeu consiste à choisir le bon cadre juridique, fixer clairement les parts et prévoir ce qu’il se passe en cas de séparation, de revente ou de décès.
Indivision, tontine ou SCI : choisir le cadre
L’indivision est la voie la plus simple, car chacun achète une quote-part mentionnée dans l’acte (par exemple 60/40). Elle peut être renforcée par une convention d’indivision de 5 ans renouvelable pour organiser la gestion et éviter une vente forcée. La clause de tontine protège le survivant, mais sa fiscalité peut être lourde pour des concubins, souvent assimilée à des droits de succession au taux de 60 %. Quant à la SCI, elle offre une gouvernance souple et la possibilité d’un pacte d’associés, au prix de formalités et de coûts supplémentaires.
Les clauses clés dans l’acte
Demandez au notaire d’insérer une déclaration de remploi ou une reconnaissance de créance et un mécanisme de remboursement en cas de rupture. Prévoyez les modalités d’occupation du logement, la répartition des charges et des travaux, ainsi qu’un droit de préemption réciproque si l’un souhaite vendre sa part. Un pacte précisant la méthode d’évaluation et le délai de rachat évite les blocages.
Décès et fiscalité : ne rien laisser au hasard
Sans mariage ni PACS, le partenaire n’hérite pas et subit, en principe, 60 % de droits après un abattement d’environ 1 594 €. Un testament est donc indispensable, tout comme la désignation de bénéficiaires sur vos assurances. Une tontine peut favoriser le survivant, mais son coût fiscal doit être chiffré. Cependant, une SCI permet parfois une transmission plus graduelle.
PACS : un compromis protecteur
Le PACS n’équivaut pas au mariage, mais il change la donne. Les partenaires sont exonérés de droits de succession. Ils n’héritent toutefois pas automatiquement, d’où l’intérêt d’un testament. En cas d’achat immobilier à Blagnac, indiquez vos apports et vos parts, car un PACS n’efface pas une quote-part mal calibrée.